La valeur immatérielle de l’immeuble

L’immobilier de bureaux est le reflet de nos modes de vie et de travail. La question de ce qu’il apporte à l’entreprise est plus que jamais d’actualité. En effet, on savait la génération des millennials particulièrement sensible à la qualité de vie au travail ; on peut parier que la crise sanitaire que nous traversons sera un accélérateur majeur de la transformation des bureaux en espaces plus flexibles, plus conviviaux et porteurs de valeurs humaines et environnementales, moteurs de performance et d’attractivité. Les nouveaux bureaux consacrent déjà une place croissante à de nouveaux services, à la mobilité, aux lieux de vie et plus généralement à une meilleure prise en compte des éléments touchant au bien être des occupants.

Cette évolution consacre la notion de valeur d’usage des actifs immobiliers. En effet, de nombreux critères, parmi lesquels la qualité de l’air, les niveaux de bruit, de luminosité, l’ergonomie des aménagements ont un impact sur la santé des occupants et jouent un rôle essentiel dans la diminution des arrêts de travail et l’amélioration de leur productivité. De même la proximité de transports et le développement de services dans l’immeuble est un enjeu d’attractivité pour les entreprises. Ces critères immatériels donnent à l’immeuble une valeur de plus en plus immatérielle.

Comment calculer les avantages immatériels d’un immeuble pour l’entreprise ? Il parait au premier abord plus facile de mesurer les surcoûts engendrés par la prise en compte des exigences environnementales ou de responsabilité sociale du bâtiment, que le gain de productivité des salariés et l’impact sur le compte de résultat. Toutefois, toutes les études réalisées ont montré que l’amélioration du bien-être des salariés dans l’espace de bureaux est un levier d’optimisation, qui a des répercussions sur la performance de l’entreprise. Le gain de productivité qui en découle est alors quantifiable pour l’entreprise, ne serait-ce que par comparaison, et constitue un véritable goodwill.

Cette valeur d’usage est-elle pour autant intégrable dans les méthodes communes de valorisation immobilière ? Si les experts immobiliers prennent généralement en compte les caractéristiques des bâtiments et la qualité de ses aménagements dans la méthode par comparaison, il est plus difficile d’estimer le bien-être des occupants et l’usage qu’ils en font. En revanche, la part de valeur immatérielle de l’immeuble apportée par l’amélioration de performances économiques peut se retrouver dans la méthode d’évaluation par le rendement. En effet, les immeubles de bureaux intégrant le confort des espaces de travail et des services offerts à leurs occupants, voient leur valeur locative augmenter. Dès lors, si les loyers augmentent, la valorisation de l’actif immobilier augmente également.

Les actifs immobiliers, comme facteur de création de valeur immatérielle, peuvent donc rejoindre le capital immatériel de l’entreprise.

Philippe Marin, Avocat au Barreau de Toulon (droit immobilier, droit des affaires)

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